圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

界面新聞記者 | 曾令俊

【資料圖】

一套市場估價約200萬元的房產(chǎn)，近日在第三方拍賣平臺上以150萬元成交，購買者并非從普通房東手中購得，而是直接與銀行完成了交易。

他購買的不是普通二手房，而是近期增加的“銀行直供房”。近期，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家大型銀行，以及一些中小銀行通過阿里資產(chǎn)、京東等第三方平臺大量直接銷售房產(chǎn)，部分銀行在售房產(chǎn)標(biāo)的已超過千套。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受界面新聞記者采訪時表示，近期銀行“直售房產(chǎn)”之所以備受關(guān)注，一是規(guī)模突然增加了，當(dāng)然主要還是中小銀行，特別是農(nóng)商行；二是銀行開始重視從“To B”到“To B和To C”并重。

“之所以出現(xiàn)這種變化，一方面是銀行開始重視債權(quán)處置；另一方面，在互聯(lián)網(wǎng)+滲透的情況下，直接對C端已經(jīng)成為必然趨勢。”李宇嘉對界面新聞記者說。

銀行“直供房”數(shù)量增加

阿里、京東等資產(chǎn)平臺數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等多家銀行正批量掛牌房產(chǎn)，部分房源價格比市價低25%；四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌標(biāo)的超2.5萬個，吉林銀行在售房產(chǎn)破2000套。

銀行直供房最吸引人的無疑是其價格優(yōu)勢。蘭州農(nóng)商行9月底拍賣的蘭州市城關(guān)區(qū)一套125平方米抵債房產(chǎn)，以151萬元成交。而該小區(qū)同戶型的中介掛牌價在180萬至220萬元之間；齊齊哈爾農(nóng)商行住宅起拍價9.9萬元；廣東云浮農(nóng)商行即將開拍的商住房，起拍價8萬元。

所謂“銀行直供房”，實質(zhì)上大多是銀行不良貸款處置的產(chǎn)物。當(dāng)企業(yè)或個人借款人無力償還貸款時，銀行通過司法程序收回作為抵押物的房產(chǎn)，完成債權(quán)剝離取得清晰產(chǎn)權(quán)，然后以房東身份直接出售或出租。

據(jù)了解，這些房源主要有兩個來源：

一方面，司法拍賣流拍后的“以物抵債”是重要渠道。某股份制銀行掛牌的云南省安寧市房產(chǎn)及土地，曾經(jīng)歷司法拍賣但最終流拍，銀行以1.3億元的抵債金額取得產(chǎn)權(quán)，如今以4200萬元的起拍價折價處置。

另一方面，銀行也通過司法程序主動取得房產(chǎn)。蘭州農(nóng)商行在撫順新區(qū)育才壹品小區(qū)持有的200多套住宅，就是因為開發(fā)商智峰地產(chǎn)欠款2.94億元，法院裁定執(zhí)行總額4.6億元，銀行憑強(qiáng)制執(zhí)行文書完成過戶后對外出售。

李宇嘉在接受界面新聞記者采訪時表示，“直售房產(chǎn)”的銀行，多為中小銀行，農(nóng)信社，這主要是由于過去樓市上行期，正規(guī)融資方面，對開發(fā)商的融資收緊，特別是一些資質(zhì)較弱、經(jīng)營不規(guī)范的地產(chǎn)商，不得不繞道信托等高成本的影子金融。但是，地產(chǎn)的投資收益誘惑比較大，一些經(jīng)營自主權(quán)比較大，業(yè)務(wù)激進(jìn)的中小銀行，就對這些開發(fā)商發(fā)放了貸款。

與法拍房有何區(qū)別？

與傳統(tǒng)的法拍房相比，銀行直供房在產(chǎn)權(quán)清晰度上具有明顯優(yōu)勢。

多位銀行業(yè)人士對界面新聞記者指出，銀行直供房產(chǎn)權(quán)清晰，交易對手直接為銀行，有效規(guī)避了法拍房可能存在的民間借貸、長期租約等潛在隱患。

某城商行特資部人士對界面新聞記者說，“銀行直供房相當(dāng)于銀行已經(jīng)幫購房者過濾了一遍風(fēng)險。銀行會提前完成債權(quán)債務(wù)剝離，購買這類房產(chǎn)的法律風(fēng)險遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)法拍房。”

李宇嘉對界面新聞記者說，銀行“直售房產(chǎn)”，本質(zhì)上與法拍房的區(qū)別不大，但交易風(fēng)險相對較小，有利于加速資產(chǎn)處置。隨著對銀行業(yè)績考核、資產(chǎn)處置力度的加大，加上地產(chǎn)下行后，表內(nèi)部分不動產(chǎn)風(fēng)險暴露加大，銀行直接對接C端處置資產(chǎn)，可能會增加。因此，未來銀行端可能成為房源供給的一個重要渠道。

“兩者最大區(qū)別是風(fēng)險可控性。”廣州某房產(chǎn)中介公司店長對界面新聞記者說，“之前有客戶買法拍房，成交后發(fā)現(xiàn)存在20年的長租約，根本無法入住；而銀行直供房在掛牌前，會做三輪產(chǎn)權(quán)核查，隱性租約、二次抵押這些問題都會提前剝離。”

價格機(jī)制也截然不同。“法拍房靠競價，有時會越拍越貴，而銀行直供房定價更平穩(wěn)一些。”上述中介公司店長對界面新聞記者說。

在產(chǎn)權(quán)上是否會有糾紛？“銀行直售房產(chǎn)，意味著以物抵債，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)到了銀行名下。由此，產(chǎn)權(quán)瑕疵的問題沒有了，這對于促進(jìn)資產(chǎn)交易，有積極意義。不過，由于債務(wù)人可能在使用房產(chǎn)，比如出租或者家中有老人居住，甚至還有其他債務(wù)糾紛，是否能及時清退也有一定不確定。”李宇嘉對界面新聞記者說。

不良資產(chǎn)壓力上升

銀行加速處置這些房產(chǎn)的背后，是不良資產(chǎn)壓力的上升。

開源證券研報指出，2025年中報顯示上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行上升幅度超過20bp。但由于按揭抵押品充足，同時利率調(diào)降亦大幅緩解居民端還款壓力，降低了房貸客戶違約概率，故當(dāng)前按揭不良率絕對水平在各類零售貸款中仍最低，其風(fēng)險仍處可控區(qū)間。

開源證券銀行首席分析師劉呈祥認(rèn)為，當(dāng)前銀行對于經(jīng)營貸不良傾向于留存于表內(nèi)，而非表外處置，故造成經(jīng)營貸不良積累推升不良率。

某城商行貸后管理人員向界面新聞記者表示，“以往不良房產(chǎn)處置周期長達(dá)2-3年，現(xiàn)在通過直售模式，半年內(nèi)就能完成變現(xiàn)，有的甚至更快。”

某不便具名的地產(chǎn)分析人士對界面新聞記者指出，“銀行直供房”的事件受關(guān)注，本身是銀行常規(guī)的年底資產(chǎn)盤活動作，所以從銀行層面回籠資金的操作角度去理解即可。

李宇嘉對界面新聞記者說，傳統(tǒng)的在資產(chǎn)處置平臺上找大宗的B端買家，甚至C端客戶比較難了。比如，今年三季度，資產(chǎn)處置平臺上，法拍房的清倉率（交易量/掛牌拍品數(shù)量）僅為28.5%。銀行“直售房產(chǎn)”一直存在，過去，大體量的不動產(chǎn)往往在各種資產(chǎn)處置平臺上通過B端來批量處理，小規(guī)模的幾套房，往往通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在二級市場上賣掉。

標(biāo)簽： 處置 資產(chǎn) 房產(chǎn) 銀行 產(chǎn)權(quán) 房有何 界面